中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

9月8日，北京土拍市场迎来一宗特殊的低密宅地出让。位于通州区宋庄镇的TZ01-0101-0001地块，以9.962亿元的底价成交，竞得方为北京海港房地产开发有限公司，该公司由中国绿发投资集团通过都城伟业集团实控。

《中国经营报》记者了解到，这宗地块之所以引人关注，不仅在于其1.05的超低容积率和18米的建筑限高，更在于它与一河之隔的老牌别墅项目格拉斯小镇之间的深厚渊源——格拉斯小镇的开发商鲁能，正是今天拿地房地产企业中国绿发的前身。

格拉斯小镇的“二期续作”

就在五天前的9月3日，顺义温榆河畔一宗容积率仅1.01的住宅用地，历经174轮激烈竞价后被华润置地拿下。而仅隔一个周末，同样紧邻温榆河、容积率同样低至1.05的宋庄0001地块，却仅有一家房企报名，最终以零溢价底价成交。

同样的生态基因，同样的低密属性，市场热度却判若两地。这意味着，核心区域的优质地块仍能吸引争抢，而配套尚在培育期的板块，即便地块素质不差，也难逃“叫好不叫座”的命运。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者介绍，这是通州区近三年来首次推出容积率仅1.05的低密地块。此前宋庄板块出让的多个项目，容积率均维持在1.8左右，包括北投和璟、北京城建·国誉颂、建投国贸·瑨上等。1.05的容积率叠加18米建筑限高，决定了该地块的产品只能走低层低密路线——叠拼、合院或低层大平层，与周边1.8容积率的洋房、小高层形成差异化定位。

宋庄0001地块位于通州区宋庄镇西北部寨辛庄葛渠片区，南邻葛渠路，毗邻老河湾水系。地块南侧距离温榆河直线距离约700米，东南侧与格拉斯小镇仅一路之隔。

据了解，格拉斯小镇从2005年拿地算起，已在温榆河畔经营超过二十年，整盘占地约3000亩、容积率仅0.3，是北京少有的超低密临水大盘。项目共分九期开发，从早期的独栋一路做到合院、叠拼，社区内还自建了德闳学校与约3万平方米商业街。

本次成交的0001宅地容积率1.05、限高18米，与格拉斯小镇六期产品指标几乎持平。在挂牌文件中，频繁出现“格拉斯收储”字样。市场普遍将其视为格拉斯小镇大盘的二期续作。

值得注意的是，与住宅地块同日成交的还有一宗商业用地——TZ01-0101-0002地块，用地面积17619平方米，规划建筑面积18499.95平方米，容积率同样为1.05，由中国绿发以1.536亿元底价竞得。住宅加商业一次配齐，沿老河湾与葛渠路围合的区域展开。中国绿发在拿下住宅地块的同时顺手拿下商业地块，既是补地，也是补齐格拉斯小镇大盘配套的拼图。

客群池与去化考验

从配套来看，这宗地块呈现出明显的“偏科”特征。

生态资源是地块最稀缺的标签。地块南侧紧邻老河湾滨水河道，周边拥有东郊森林公园、奥运生态公园、温榆河生态走廊等大型城市生态绿地。宋庄全域定位为艺术创意小镇，片区拥有大量城市绿地、滨河景观带与文创公园。

商业配套方面，地块最近的社区商业资源为南侧格拉斯小镇内部自建的社区商业街，可满足日常生鲜零售、餐饮等基础便民消费需求。而新拿下的0002商业地块，未来将为片区增加超1.8万平方米的商业配套。教育资源方面，格拉斯小镇内部设有德闳学校（十二年一贯制）；三公里范围内还有葛渠小学等公办资源。

但短板同样明显。交通是这宗地块最大的软肋，板块内无运营轨道站点，出行依赖京平高速、机场第二高速与六环，属于典型的自驾型改善板块。与配套成熟的副中心核心区相比，本地块所处位置的商业、教育密度仍依赖格拉斯小镇既有底盘，规划增量兑现尚需时间。

此外，还有一个不可忽视的不利因素：地块北侧直线距离首都国际机场约5.7公里，正处于飞机航道下方，噪音污染是需要开发商重点应对的问题。

一路之隔的格拉斯小镇，是这宗地块最主要的定价参考锚点。目前格拉斯小镇二手房挂牌参考价约4.5万—5.5万元/平方米，六期现房叠拼、合院在售价约5万—6.8万元/平方米，主力面积246平方米起，总价门槛普遍在1300万元以上。

经过二十年沉淀，格拉斯小镇已形成稳定的业主基数，叠加温榆河沿线的改善客群，构成了天然客群池。

但客群基础并不必然转化为去化表现。张凯强调，决定低密墅区流速的核心变量，并非低密属性本身，而是面积段配比和总价区间能否与目标客群的支付能力相匹配。以北京润园与懋源云纪为例：润园集中供应271—328平方米大平层，主力总价控制在1700万—2400万元，整体去化率接近九成；而云纪同为低密项目，双拼产品总价升至3000万元以上，客群基数明显收窄，整体去化率偏低。

公开信息显示，2002年起，鲁能（现中国绿发）旗下北京海港房地产开发有限公司就取得了通州宋庄温榆河畔地块的规划手续；2004年前后正式拿地，整体规模约3000余亩。2006年10月，鲁能举办了一场声势浩大的“造镇计划”启动典礼，格拉斯小镇正式亮相。

这是鲁能并入中国绿发后，首次在副中心公开拿地。虽是新地，但续的是格拉斯小镇的前缘。

从市场环境来看，“8·28新政”对本地块的影响相对有限。低密项目层数少、工期可控，且可毛坯交付，竣备周期通常短于高层住宅。此外，本地块体量较小，地上建筑规模仅约5.77万平方米，即便拉长开发周期，资金沉淀量也相对较低。不过，由于地方层面的实施细则尚未落地，当前市场整体情绪仍以观望和审慎为主。