2025年末商业不动产REITs试点政策正式落地，标志着中国内地公募REITs正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新发展阶段，成为盘活万亿元级商业存量资产、服务实体经济的核心金融工具。

　　截至2026年8月17日，沪深交易所累计受理25只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计募集总规模超850亿元。首批4只产品于2026年5月份上市，合计募集资金约203亿元，发行溢价率区间为6.3%—10%。首批上市的商业不动产较首发的涨跌幅呈现分化。其中底层资产为奥特莱斯的REITs产品表现较好。第二批四只产品已完成询价，预计募集资金约92亿元，首年分派率在4.1%—6.0%之间。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，2026年是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系完善、市场认可度高、底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，借鉴全球REITs市场发展经验，我国商业不动产REITs成长空间广阔。一方面，核心优质商业不动产现金流稳定、租户结构优良、运营确定性较强，符合公募REITs底层资产准入标准；另一方面，商业不动产REITs可有效帮助房企盘活存量资产、实现市场化变现，同时为保险、公募基金等长期机构提供稳健配置标的。国内商业不动产步入存量提质、精细运营阶段，商业不动产REITs有望持续稳步扩容。（记者王丽新）