央广网北京7月4日消息（记者安垚）2025年以来，全国土地市场在整体规模收缩的主基调下呈现极致结构性分化。据克而瑞监测数据，2025年全国15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率达10.02%，较2024年提升3.8个百分点。进入2026年，土地市场结构性分化态势进一步加剧：6月深圳南山、前海地块连续两周溢价率突破100%；上海多宗地块触发“无封顶”竞价规则；杭州单宗地块溢价率突破60%；苏州诞生全省楼面地价新纪录……这一现象的背后，既是房企投资逻辑从“全域扩张”向“核心聚焦”的深度转向，也预示着核心城市住宅产品体系正迎来新一轮价值重构。

业内人士分析认为，一方面，全国住宅用地供应计划连续三年同比收缩约两成，土地成交规模持续处于低位运行区间；另一方面，核心城市核心区位地块热度快速攀升，高溢价成交乃至单价纪录刷新事件频发，“点状高热”成为本轮土拍市场的核心标识。

2026年，土拍溢价率延续上行态势。克而瑞监测数据显示，2026年1—6月，15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。分能级来看，上半年一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心承载区。

2026年二季度以来，一线及强二线城市核心成熟板块土拍热度快速升温，高溢价地块集中入市，百轮竞价、单价破局的交易场景频繁出现，成为本轮房地产调整周期中标志性的市场信号。

在本轮土拍热潮中，深圳无疑是最具标杆意义的城市。6月5日，南山区粤海街道T204-0153号宅地历经291轮竞价，由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率达150.74%，成交楼面地价10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录。仅一周后，前海桂湾片区核心宅地吸引9家头部央国企同台竞拍，最终建发房产以35.25亿元摘得，溢价率114.29%，楼面地价9.59万元/平方米，创下前海宅地价格新高。

据中指研究院数据，2026年上半年（截至6月25日），深圳共成交6宗涉宅用地，累计成交总金额约291亿元。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析认为，上半年宅地供应全部位于城市核心或成熟片区，供地逻辑转向“缩量提质”，其中6月集中出让的3宗核心宅地连续刷新区域地价纪录，南山科技园、前海桂湾、宝中均为深圳公认的“顶豪板块”，地块稀缺性极强，直接推高竞争烈度，而外围区域配套型地块多以底价成交，冷热悬殊，印证房企拿核心地、做高端盘的投资策略。核心区地价接连破纪录，对全市高端改善市场形成明确的情绪托底，也向市场传递了核心城市楼市长期价值稳固的信号。

上海土拍热度同步上行，竞拍规则的变化更显意味深长。5月下旬第四批次集中供地中，5宗宅地总成交额110.45亿元，其中3宗地块溢价率突破35%；闵行浦江镇地块溢价率达40.72%，浦东南码头地块经112轮竞价触发中止价，进入高品质建设指标竞报环节，最终溢价率达40.04%。克而瑞研究院分析认为，这是上海“双高双竞”规则落地后，首次出现多宗地块进入第二轮无封顶竞价，标志着核心区域土地估值体系正在发生系统性重构。此外，2025年上海徐汇衡复风貌地块以20万元/平方米的楼面地价刷新全国地价纪录，进一步印证了核心城市核心地段土地的极致稀缺价值。

强二线核心城市的热度同样不容忽视。杭州6月上旬四宗涉宅用地平均溢价率达41.9%，上城区九堡单元地块溢价率高达61.51%，创下年度新高；南京玄武区孝陵卫G16地块经90轮竞价，以50.24%的溢价率成交，刷新近五年纪录。

整体来看，克而瑞研究院指出，2025年至2026年上半年核心城市的高溢价地块现象，并非上一轮行业周期“地王潮”的简单重演，而是房地产行业深度调整期内，“控增量、优供给”政策导向、资金避险配置逻辑、需求结构升级与房企战略聚焦共同作用下的结构性产物，是核心城市优质不动产价值的理性重估。