央广网北京6月23日消息（记者门庭婷）继丰台桥南地块经历148轮竞价、以15.65%溢价率火热成交之后，北京土拍市场热度再攀新高。6月23日，通州九棵树地块上拍，吸引到招商、建发、保利、中海、绿城等五家房企超170轮的激烈举牌争夺，最终由招商以10.217亿元成功斩获，溢价率20.95%，一举刷新今年以来北京土地市场溢价率最高纪录。

据了解，本次成交地块为通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016地块，用地性质为住宅用地，土地出让面积21096.03平方米，规划建筑面积33753.65平方米，容积率1.60，起始价8.447亿元，起始楼面价25025元/平方米。

周边配套方面，地块紧邻地铁八通线九棵树站，可快速直达CBD及副中心核心区；周边拥有通州领展广场（原名梨园领展）、贵友大厦等成熟商圈。周边3公里内有北京中医药大学东直门医院（东区）等医疗资源，并临近云景公园，整体生活便利度高。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，地块最大的底气，来自其南侧“孪生兄弟”6017地块（现为中海·玖树满和）的成功验证。该地块于2025年11月被中海以12.48亿元摘得，自2026年3月开盘以来，不到三个月时间网签超九成（网签537套，成交额近21亿元），销售均价约5.1万元/平方米。成为今年北京小阳春的现象级热销盘，证明了九棵树板块强劲的本地改善购买力。此外，招商重仓通州的“璀璨”和“揽阅”系列销售同样成绩斐然，截至目前，朝棠揽阅网签率约85%，璀璨时代网签率约80%。

张凯表示，除上述项目去化良好外，中建·运河玖院、花溪云璟、北京城建国誉颂、花语璟云等区域项目也在稳步跑量。在市场整体承压的背景下，通州新房能逆势突围，是多重因素共振的结果。

张凯认为，首先是政策闸门的开启。长达近九年的双限购政策的优化松绑，释放的不只是购房资格，更是大量被压抑的真实需求，配合着信贷利率下调、首付比例与契税同步优化，这一轮政策组合拳有效降低了入市门槛，也让更多观望者从“有资格”走向“敢决策”。

其次是供给端的结构性收紧。通州核心区住宅库存一度降至近年低位，而产品迭代速度却在加快，立面、公区、户型全面拉开代差。在稀缺性与产品力的双重作用下，入市新盘均实现热销。

再次是城市副中心从蓝图走向实景。对于购房者而言，通州不再是“赌未来”，而是一个风险溢价被逐步抹平的现实选择。信心一旦建立，估值中枢便有了上移的基础。

最后是价格门槛的精准下沉。 主力单价5万元/平方米左右，总价350万至600万元，卡住刚需刚改的“黄金区间”。相较于朝阳、海淀普遍800万元以上的入门门槛，通州以“同等总价多得一房”的产品策略，有效承接了大量外溢购买力。同时，对比周边次新房3.5万—4.2万元/平方米的挂牌价，新房仅需承担20%—30%的溢价即可获得产品代际上的显著跃升。这一价格定位，既未脱离区域二手房的价格参照系，又为购房者提供了清晰的性价比判断依据，从而降低了决策门槛，扩大了有效客群覆盖面。