央广网北京4月30日消息（记者门庭婷）4月29日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》。此轮新政聚焦限购与公积金两大核心领域，业内人士分析指出，深圳此次政策调整力度大、靶向精准，有望在二季度有效激活合理住房消费，推动楼市平稳向好。

限购调整：核心区定向增购，居住证效力大幅提升

此次限购政策的最大亮点，是对福田区、南山区、宝安区新安街道这一核心区域进行“精细化松绑”。根据政策原文，符合购房条件的居民家庭，在执行现有限购政策基础上，可在上述核心区增购1套商品住房。具体来看，本市户籍家庭最高可购3套，连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍家庭可购2套。

“新政直接增加了福田、南山及宝安新安街道的购房名额。这些区域配套成熟、二手房市场活跃、新房项目品质高，聚集了大量具备较强购买力和置换需求的群体。允许本地户籍家庭‘买三套’、外地户籍家庭‘买两套’，有利于释放‘卖一买一’或为父母、子女购置住房等真实改善需求，从而提升核心区的市场流动性。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受央广网记者采访时表示，新政有效释放了改善性的购房需求。

更值得关注的是，新政首次允许持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，在核心区直接购买1套商品住房，无需提供社保或个税证明。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，放开中心区限购，目的就是激活部分深圳域外人群、户籍资产配置人群，基于对深圳中心区资产价值的良好预期而入市购房的需求。中心区房源价格较高，此举能导入部分高收入人群，有助于解决结构性问题，促进交易循环。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅则表示，持居住证可购置1套住房直接激活潜在刚需，这也与4月成交结构中刚需占比较大的特征形成呼应。

公积金贷款大幅提额，多项上浮可叠加，最高可贷351万元

此次公积金政策调整力度空前，既普提基础额度，又大幅优化上浮比例。政策明确，缴存职工个人申请公积金贷款额度从60万元提高至70万元，家庭申请从110万元提高至130万元。同时，首套房上浮比例从40%提高至60%；新增初婚初育家庭上浮50%；有两个及以上子女的家庭上浮比例从50%提高至70%；购买保障性住房上浮比例从20%提高至40%。多种上浮情形可累加，最高上浮170%，即个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。

严跃进认为，初婚初育家庭通常代表青年人才或新组建家庭，正处于首次置业或首次改善的关键阶段。这一调整与国家层面近年来强调的“完善住房保障体系，减轻家庭生育、养育、教育负担”精神高度契合，有助于定向提升青年群体的购房支付能力。这也充分体现深圳在青年友好型城市建设方面的积极动作。

他进一步指出，家庭最高可贷351万元的水平，已能基本覆盖深圳核心区普通商品住房的部分贷款需求，政策力度非常显著。

李宇嘉则结合市场数据分析称，深圳一季度二手房平均总价为417万元，公积金大幅度提高贷款额度，再加上‘既提取、又贷款’的政策，购房门槛和成本大幅度降低，有利于释放潜在购房群体。同时，今年一季度深圳新房的平均交易价格为650万元，二手房交易活跃也有助于带动卖旧买新的新房交易。

深圳中原研究中心也认为，此次调整后，深圳的公积金贷款额度在全国居前，大大降低了购房成本，将有效刺激需求释放。公积金可以覆盖大部分贷款，特别利好刚需家庭。

对于深圳为何选择在4月底推出楼市新政这一问题，多位受访业内人士达成共识，认为此次新政出台时机精准，抓住了4月市场回暖的窗口期。中指研究院监测数据显示，4月1日至26日，深圳新房住宅成交面积环比上涨25.12%，二手住宅成交面积环比上涨10.56%，市场活跃度持续修复。

孙红梅指出：“4月深圳楼市成交稳步回暖，市场活跃度持续修复，新政选择此时落地，既借助市场回暖势头继续提振楼市信心、优化市场供需结构，同时精准把控调控节奏，体现‘因城施策、精准调控’的核心逻辑，将推动深圳房地产市场向更健康、更平衡、更可持续的方向发展。”