中证报中证网讯（记者 黄一灵）4月24日，证监会官网显示，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复。

　　据了解，本次获批商业不动产REITs底层资产均位于一、二线城市核心区域，底层资产业态主要为商业零售、办公等，预计合计募资规模约145.18亿元。截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs。其中，上交所已受理14只产品，参与方涵盖行业内头部央企、国企、外资企业、民企等主体。

　　注册项目运营成熟稳健

　　本次获批项目分别为中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金。参与主体汇聚地方国有龙头企业、行业内头部民营企业等，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，具备良好的市场代表性与示范效应。

　　据悉，本次获批商业不动产REITs项目由上交所于1月下旬至2月中旬陆续受理，并于4月24日获批，审核注册相关工作运转高效顺畅。且底层资产普遍运营成熟、历史经营表现优异、预测现金流分派率较高，部分项目的出租率在报告期内已达到99%以上。

　　上海地产集团相关业务负责人表示，4只获批的商业不动产REITs覆盖商业零售及办公等多元业态，收益稳定性强，直接引导资金投向商业不动产领域，促进实现生产要素更高效的循环。

　　充当商业不动产领域的“定价标尺”

　　借助商业不动产REITs，企业能够将成熟资产推向资本市场，这不仅打通了资金回笼的关键渠道，也构建起良性的资产循环模式，激发了企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型动力。

　　在业内专家看来，此举有利于企业聚焦运营管理能力的提升，实现轻资产模式的专业化发展，推动房地产行业新模式的落地与完善。更为重要的是，商业不动产REITs将充当商业不动产领域的“定价标尺”。

　　泰康资产有关业务负责人表示，商业不动产REITs为整个商业不动产领域的大量非上市资产，充当了价值发现的“锚”与“尺”，改变了以往市场信息不对称的局面。这种透明化与科学化的定价机制，是培育理性投资、引导资本高效流向优质资产的前提，也为行业的长期健康发展奠定了基石。

　　实现投融资双向赋能

　　随着低利率环境持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，投资人对于REITs产品的配置需求正在提升。

　　业内人士认为，社会资本及保险、养老金等长期机构资金，对稳定、长期且具备抗通胀属性的收益资产需求较为迫切。商业不动产REITs凭借高比例分红及收益特征介于股债之间的独特优势，能有效匹配这类需求。同时，当前的低利率环境下，REITs产品具备较强的估值吸引力与投资回报潜力。据测算，上述获批的4只项目的预测现金流分派率区间为4.75%-6.22%，2026年度均值为5.32%。

　　上交所相关业务负责人向记者表示，下一步，上交所将促进REITs市场生态不断优化，增强市场参与主体获得感，在制度保障与市场协同上持续发力，推动优质商业不动产通过REITs这一渠道对接资本市场，服务实体经济高质量发展。