中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

“北京近几年办公楼新增供应有限，对市场供需平衡有积极影响。目前18.5%的空置率是我们监测的所有一线和主要二线城市中最低的。”

4月9日，在世邦魏理仕的一季度分享会上，世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天如是说道。他同时指出，今年北京办公楼市场将迎来供应小高峰，从第二季度开始，CBD以及酒仙桥区域部分体量大、品质高的项目将陆续入市，未来三个季度业主面临的压力仍然较大。

内生需求温和修复

根据世邦魏理仕监测，一季度北京办公楼市场未录得新项目入市，为连续第三个季度供应挂零。受春节假期及大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14%与16%，但净吸纳量维持在9.5万平方米的稳定水平。全市空置率环比下降0.6个百分点至18.5%，在一线城市及主要二线城市中保持最低。租金方面，业主以价换量策略持续，全市平均租金面价环比下降2.1%至每月每平方米223.5元。

从成交结构看，搬迁活动以72%的面积占比成为市场核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量录得环比增长，显示出市场内生性扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。

孙祖天分析称，一季度总新租交易量不如去年同期或上季度，主要因今年春节时间较晚、假期跨度较长，影响了租赁谈判进度。“一季度能谈成的交易并不多，但这不代表市场上没有需求。”他预计，随着二季度办公楼招商工作全面展开，租赁需求将逐渐释放，新项目入市也将对新增需求形成重要带动。

行业需求方面，TMT板块以38%的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成核心增长引擎。金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升。专业服务业需求主要集中在1000平方米以下的小面积租赁，并持续渗透于CBD区域。此外，房地产和建筑业以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了一定的租赁热度。

孙祖天补充说，金融行业回暖主要体现在券商、财富管理等机构的搬迁以及扩租。专业服务、房地产建筑、医药生命科学等行业分布较为平均，共同构成了一季度的行业需求格局。

受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响，一季度中关村、燕莎和东二环等子市场录得大面积腾退。其中，中关村自2023年第二季度以来首次出现负吸纳量。

孙祖天指出：“中关村在近三年内第一次出现负吸纳，过去每个季度都有大面积去化，但本季度有个别大面积退租，导致短期内空置面积增多。”不过，中关村仍是全市空置率最低的商圈，稀缺的连层空间为业主提供了优化租户结构、提升资产韧性的契机。他预计从第二季度开始，这些空置面积会逐渐去化。

与此同时，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，合计贡献了全市54%的净吸纳量。金融街在大面积金融类租户新租交易的带动下，吸纳亦有阶段性改善，有效抵消了前述区域的负吸纳影响。

新增供应激活置换需求

截至一季度末，全市甲级办公楼空置率环比下降0.9个百分点，显示出高品质物业的虹吸效应。然而，鉴于年内供应集中入市的预期，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户，导致全市平均租金面价持续承压下行。

孙祖天解释说：“虽然空置率不算很高，但考虑到今年接下来三个季度还有较多新项目，不少业主提前用优惠的租赁条件锁定优质租户，包括在续租时挽留租户。因此租金仍有2%多的跌幅。”

据世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易部负责人袁慧介绍：“未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万平方米的新增供应投放，且全部集中于CBD区域。短期内核心商务区的租赁竞争与去化压力将进一步加剧。然而，高品质新项目的入市将有望打破成熟区域连层可租空间匮乏的瓶颈，有效激活置换和整合需求，从而提升市场的交易流动性。”

孙祖天进一步分析，之前在存量楼宇中，连层大面积空间非常稀缺且分散，对大面积租户不友好。过去没有新项目时，大面积租户多选择续租而非激进搬迁。今年高品质新项目入市，为大面积租户腾挪创造了机会，同时存量楼宇也会释放新面积，为其他租户提供更多选择。“大概率接下来三个季度的租赁活跃度会比去年进一步提升。”

与此同时，袁慧指出，政策端亦在释放积极信号，《北京市未来产业2026年工作要点》、科创金融政策松绑及15亿元专项资金等多重利好叠加，将有效提振高精尖产业信心，激发科技与金融企业的增量需求。