作者系广东省住房政策研究中心首席研究员

　　国家统计局发布的数据显示，1~2月全国商品房销售面积下滑13.5%。需要看到的是，开年新房交易量下降，既有2024年9月底政策组合拳出台后，导致2025年一季度基数较高的原因，也是近年来房企减少拿地和新开工、供给端缩量的传导和反映。2022~2025年，顺应供求关系发生重大变化，全国房地产新开工年均下跌25.8%，使得近年来批准预售规模明显减少。

　　进入3月以后，楼市小阳春的态势非常明显。一方面，春节后三周（2月23日到3月15日），上海、深圳、广州等城市二手住房交易规模均创下近年来新高，同比涨幅在15%~30%，上周（3月9日~15日）的同比增幅普遍在50%以上；另一方面，近年来二手房交易活跃并日渐占主导，随着在售量不断被消化，业主降价预期减弱，重点城市挂牌总量触顶或减少。

　　2月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1个百分点，跌幅连续2个月收窄。其中，一线城市跌幅收窄最明显，从1月的-0.5%到-0.1%，二三线跌幅也均收窄。其中，北京、上海、沈阳、厦门等核心城市，2月二手住房价格指数环比正增长。同时，热点城市中心城区多个板块前期价格调整充分，近期在交易带动下二手房挂牌价有所反弹。

　　二手住房价格企稳，对于稳定市场预期有重要意义，也激活了刚需入场并带动改善为主的新房市场。同时，经过连续几年调整，特别是源头端紧缩供给，调整结构、增加适销对路的“好房子”供应，新房供求关系开始趋向平衡。1~2月，全国新开工下跌23.1%，跌幅比去年同期大幅收窄6.5个百分点。截至2月末，商品房待售面积同比增长0.1%，增速比2025年年末回落1.5个百分点，库存增长基本停滞。其中，待售3年以下面积60616万平方米，下降1.6%。这意味着，2023年以来供应的新房，库存规模正在减少。

　　总之，一方面，新房供给侧积极作为，在供应总规模减小的同时，增加有效供给牵引需求；另一方面，二手房交易活跃带动卖一买一的置换需求。供需两端协同发力下，内生动力开始修复，市场也趋向于触底。

　　近期，高盛、摩根士丹利、瑞银（UBS）等主流国际投行，以及国内的中金公司(CICC)、CF40 (中国金融四十人论坛)均认为，经过前期快速调整后，2026年房地产市场将进入到筑底阶段，其中待售面积、库存消化周期和租金回报率是先行指标。据中原地产统计，1月京沪深住宅租金回报率分别为1.64%、1.99%和1.87%，较2021年低点上升。