作者系广东省住房政策研究中心首席研究员

12月10日至11日，中央经济工作会议召开，要求着力稳定房地产市场。12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议召开，对房地产工作作出明确部署。12月24日，北京市住房城乡建设委员会等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化调整住房限购政策、个人住房信贷政策，加大住房公积金支持住房消费力度，进一步优化营商环境等多个方面，出台一揽子政策。北京市此次的楼市新政是落实有关会议精神，坚持因城施策、精准施策、一城一策，着力稳定房地产市场的体现。

北京作为一线城市，2024年常住人口达到2183.2万人，其中常住外来人口（非户籍人口）为819.3万人，大部分为年轻人和新市民，潜在的住房需求集中。一直以来，由于房价比较高、购房门槛也高，这部分需求无法得到满足。同时，北京楼龄20年以上的老旧小区占比达47%，过去市场调控较严时期建设的房屋很多在90平方米以下，改善型住房需求也还有很大空间。

因此，此次北京的楼市新政，不管是将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”，还是支持多子女家庭住房需求，即二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，都是针对本地常住居民住房需求的现实情况，因地制宜调整优化房地产政策，做到了精准施策、一城一策，用好了房地产市场调控自主权。

需要注意的是，此次北京楼市新政还提出，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。这意味着，北京市进一步将“因城施策”精细化为“因区施策”。目前，各个区在库存、开发主体、需求结构等方面的差异很明显，需要调动各个区的积极性，因地制宜调整优化房地产供给。

刚刚结束的全国住房城乡建设工作会议明确，“要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对‘好房子’形成新期待，房地产仍有较大发展潜力”。这意味着，尽管供求关系发生了重大变化，但结构性的需求潜力还很大，但如果要挖掘这类潜在需求，并转化为现实需求，需要夯实地方主体责任。

因为，基本居住需求解决以后，面对日益升级的“好不好”的需求，考虑到市场预期的改变，需要从优化土地供应、完善配套设施、推进规划报建、鼓励开发商做好住房产品的人性化设计、提升物业服务的品质等方面出发，完善全链条营商环境，优化供给，做优增量，提高住房供给的效率，才能有效牵引和激发潜在需求，并转化为可实现的住房消费需求。

同时，全国住房城乡建设工作会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。当前，很多地方面临着在售新建商品房库存压力大的问题，需要去化库存，但每一个城市各个行政区、片区的库存压力有差异，需要去化的商品房类型也有差异。同时，不同的区域，如产业新区、轨道交通站点周边、CBD（中央商务区）、城市更新区域等等，结构性的住房需求也不同。未来，房地产市场平稳健康发展，在落实好国家政策的同时，关键在于城市政府能否落实主体责任，发挥主观能动性。为此，全国住房城乡建设工作会议在部署2026年工作时，在着力稳定房地产市场方面，强调城市政府要用足用好房地产调控自主权，针对刚性和改善型需求的差异，适时调整优化政策，推动市场平稳运行。