武汉硚口老工业区转型升级为汉江湾人工智能产业园，北京首钢园依托工业遗存打造国际科技创新中心特色高地，合肥合柴1972文创园集聚时尚、创意、科技产业社群释放集群效应……一批启动改造更新的老旧街区厂区，正在释放新的经济活力。

　　日前，住房城乡建设部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《指导意见》），围绕四类重点空间分门别类明确改造升级路径。

　　《指导意见》将“推动功能转换”“推动业态升级”作为老旧街区厂区改造提升的核心导向。通过精细化的功能分类，为各地打造差异化、标志性的亮点空间与城市名片，提出具体政策方向。如，《指导意见》提出老旧厂区“活化利用工业遗产等价值突出的工业文化资源”、老旧生活街区“深入挖掘街区文化基因”“以文化赋能街区改造提升”等。

　　中国城市规划设计研究院副院长郑德高表示，《指导意见》强调改造之后要形成可持续的运营模式，让存量空间能够持续产生经济、社会、文化综合效益，避免改造完成后陷入“重建设、轻运营”的困境，为业态迭代、场景创新提供载体，有助于培育特色消费、社区服务业态，持续释放内需潜力，成为城市转型培育新动能的重要支撑。

　　郑德高认为，在各类老旧街区厂区改造方向中，能够优先启动、加快落地的项目，一般具备三个基础条件。“一是资产权属相对清晰，实施可操作性强；二是城市体检需求明确、群众诉求迫切；三是具备区位、历史文化或者生态等优质资源禀赋。”

　　《城市更新“十五五”规划》提出改造老旧街区厂区1500个的目标。专家指出，随着老旧街区厂区改造全面推开，将形成可观的投资增量，整体有望撬动万亿级市场空间。

　　数据显示，截至目前，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。覆盖范围从老旧小区改造逐步拓展至街区活化、产业升级、基础设施提质等多元领域。

　　资金保障层面，多元化投融资体系正在加快构建。中央层面，通过中央预算内投资对城市更新予以专项支持，2026年安排资金规模为970亿元；地方层面，城市更新专项债券发行持续提速，为改造项目提供资金支持。

　　据中指研究院不完全统计，2026年前三季度，城市更新相关专项债券发行超2500亿元。其中城中村改造相关专项债券发行约1009亿元，同比增长23.0%，占城市更新相关专项债的比重提高到接近40%。北京、重庆、四川、广东发行城中村改造相关专项债券规模保持较高水平。老旧街区厂区改造以存量空间功能转换和业态升级为主，将为城市更新专项债券提供新的项目储备。

　　在投融资机制创新方面，《指导意见》提出，“规范实施政府和社会资本合作新机制”“支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”等。

　　专家认为，充分挖掘老旧街区厂区更新改造的经济价值，需进一步搭建权责清晰、收益可预期、风险可分担的价值平衡机制，支持各类企业参与老旧街区厂区改造提升。

　　“一方面，做好资金分层组合、梯次联动。用好财政补助、更新专项债托底公益性配套，依托政策性银行资金提供长期支撑；对具备稳定经营性现金流的项目，运用城市更新REITs、资产证券化等工具，打通‘投入-退出-再投入’的投资闭环。”郑德高表示，另一方面，厘清多方投入权责边界。政府统筹规划、优化审批，承担公共配套等公益性投入，做好政策引导与风险防控；国有平台根据项目实际参与权属梳理、空间整备等工作，支撑项目落地；社会资本依托专业优势参与业态运营、产业导入等市场化内容。